突发！东莞发布二手房指导价，这个全国涨幅第一的城市会暴跌吗？
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昨天，东莞发布了传言已久的“楼市原子弹”二手房指导价通知，
同步发布了218个成交活跃的二手楼盘交易参考价格。
这二手房指导价的威力究竟有多大？
在东莞之前，大湾区的深圳、广州已出台二手房指导价政策。
深圳自2月出台指导价后，二手房销量一路下跌，9月成交1765套， 12年来首次跌破2000套。
刚刚过去的国庆假期全深圳二手房成交4套。
9月初才刚刚发布二手房指导价的广州，效果立竿见影，9月二手成交不足1500套，环比8月下降33%，同比去年下降65%。
成交量断崖式下跌的同时，价格也开始松动，目前深圳与广州二手成交价已经下跌2-3个百分点。
如今二手房指导价空降东莞，是不是意味着东莞的二手房将量价暴跌？市场要彻底凉凉？
凭良心说，暴跌不会，但二手房大概率会回调。
因为二手房指导价在东莞已经上演了半年“狼来了的故事”，
近半年东莞的二手成交量已经陷入低迷，今年上半年二手房成交约1万套，同比减少36%，7月二手住宅网签量同比大幅减少50%。
东莞市场早已开启“指导价免疫系统”，但是指导价落地之后，去年涨了47%的东莞，房价会不会腰斩？能不能去抄底？
答案依然是，不会腰斩，但是抄底要看板块，还要找准时机。
不同于很多网红城市，通过炒高地价拉升房价，东莞是因为房价上涨太猛，拉动土拍。
2020年东莞一季度拍得的土地平均楼面价13000元/㎡，与2019年持平。
但是2020年上半年东莞房价猛涨4成，随即引发土拍市场热捧，8月凤岗拍出地王，9月松山湖拍出地王，10月长安拍出地王。
其中，“中海抢下的松山湖地块”，吸引了59家房企参与，竞拍62轮，激烈纷呈。
东莞走出了房价带动土拍的新模式。
不仅如此，一心求发展的东莞2020年供应了117宗工业仓储用地，42宗商住用地，工业仓储用地面积是商品房用地面积的2.3倍。
这面这张图是2020年东莞土地供应结构图—
除了东莞，估计没有哪个城市的工业仓储用地能占到土地供应的7成。
2020年是东莞卖地收金最高的年份，即使是收金高年，东莞的土拍收入依然只有712亿元，土地依赖度甚至低于深圳的19%。
这么少的土地供应中，东莞房价最高的四个板块，偏偏就无地可供，无房可卖。
南城、莞城、松山湖、长安四个板块近22个月累计出让4块住宅用地。
其中南城、莞城0出让，长安出让1宗，松山湖出让3宗。
有人说：东莞真鸡贼，捂地惜售。
东莞委屈：无地可卖，无房能拆。
东莞由于地处沿海发展较早，城区中存在大量的城中村、回迁房等杂乱陈旧的房屋，拆迁难度大，但这些老旧房屋却占据了核心区的优质地段。
在无地供应和缓慢拆迁的双重挤压下，东莞的房价像一匹脱缰的野马，一路狂奔。
无房可售的东莞逼疯了购房者。
东莞楼市成了一个畸形“怪圈”：卖房只靠地段，买房只看地段。
没有地铁，没有配套的松山湖，新房限价4万+，板块在售三个项目，一个比一个豪横。
仅剩一套300平米大平层的万科松湖半岛坦言：人才在这里不稀缺，只有院士才能随便买房。
正在登记报名即将摇号的深业松湖云城，首开297套房700多组报名，担心触发5年限售售楼部限制报名人数.
还未入市的万科新地块直接告诉我们死心吧，内部都不够抢的。
没有地铁，界面破旧的长安镇，吊打界面崭新又临深的凤岗
长安镇唯一在售楼盘碧桂园云悦半山毛坯均价4万3-4万5。
8月15日首开208平米售罄，冻资600万，全款客户占比80%，成交客户全部是东莞本地人。
而城区界面更新，紧邻深圳，距深圳地铁10号线3、4公里的凤岗镇，卖不上价还卖不动。
位于凤岗镇的三正鹏程花园项目，均价3万4。只要愿意购房，售楼部代缴社保，心甘情愿等你社保满一年再网签。
同样的还有隔壁的保利招商·锦上，单价4万2，7月开盘目前还剩大半，卖的磨磨唧唧。
幺蛾子最多的南城，玩的最野
东莞的核心区南城，由于是行政中心，学区资源最好，楼盘稀缺需要经历千人摇号+高额冻资+百万茶水费+阴阳合同+全款购房之后，也不一定能买上房。
今年3月15日，位于核心区的鹏瑞·天玥项目首开当日售罄，限价4万6，额外签署1万元/㎡的装修合同且捆绑车位，想买房还要主动缴纳50-100万茶水费，并且要求全款客户才可购买。
被举报后有关部门对鹏瑞·天玥的阴阳合同事件进行了调查。
曾经房价与长安手牵手的虎门，近几年由于仍大量保留了服装、布料等老的产业链，房价被长安拉开了一截。
虎门镇在售的几个项目单价在3万上下，88-100㎡小三居去化最快。
区域内单价超3万5，去化速度就会下滑，比如保利·时区，真正的TOD项目，距离高铁站、2号地铁只有200米左右，单价3万6，8月推售的楼栋，目前的楼层依然大把可选。
在东莞卖房，不靠地铁，不靠城区界面，不靠概念，就靠地段。
在东莞买房，不看地铁，不看城区界面，不看概念，就看地段。
产业强悍的板块，价高热销，产业薄弱的板块，价低滞销。
东莞，玩的是“产业兴楼”。
东莞楼市的上涨，不关深圳的事，更不关广州的事，没有投资客的炒作，更没有概念的包装。
有的，就是扎扎实实的产业基础和完整的制造业、工业链条。
有的，就是踏踏实实的实业企业和高精尖领域的产业升级。
从广州开车到东莞，沿途没有断裂带，全都是密密麻麻灯火通明的工厂、企业。
走在东莞的街道，两侧没有网红餐厅，而是几百米一个开业到凌晨的劳务派遣公司。
在东莞的产业区转一圈，你看不到超高层，看不到成片时髦的写字楼，目之所及就是厂区、厂区。
有的城市是一车一车往过拉购房客，东莞是一车一车往外送货；
有的城市365天画大饼，这一个金融城，那一个CBD，东莞没时间装逼，十一假期还在赶工。
东莞的楼市，完完全全被产业托举，东莞的涨幅，是真真正正购房需求的积压。
所以二手房指导价出来了，东莞楼市后续会怎么走？
1、 二手房成交价短期回调，但不会暴跌；
因为东莞的二手房指导价很多小区直接打了7折。
比如万科松山湖一号，最近一套成交单价5万6，指导价给出的单价只有4万3。
去年涨的猛的区域的二手房，指导价出来之后，价格八成是会回调。
但是以东莞的产业支撑，暴跌也是不可能的。
2、 热点板块的新房会严格按照限价销售，阴阳合同、茶水费等额外的收费将会消失。因为一二手倒挂红利缩小甚至消失，新房的价格优势不再。
3、 想在东莞购房的朋友，近期避避风头，等一等指导价影响发酵出去之后，根据市场情况再下手。东莞有价值的热点板块短期内大概率是不能考虑投资了，比如松山湖、滨海湾新区。
虽然短期来看，二手房指导价会对东莞市场带来一定的波动，但是长期来看。
东莞的价值板块硬的跟石头一样，即便不会有暴击，也一定扛得住风暴。
最后推荐两个可以长期关注的价值板块：
第一个是松山湖
东莞GDP的领头羊，东莞产业最好、界面最好的区域，目前的二手房指导价把松山湖的二手房价格砍掉一半，6-7万变成了3万+。
第二个是滨海湾新区
滨海湾新区是第二个东莞产业一流，界面舒适的区域。虽然目前是起步阶段，还未成型，但是位于大湾区东岸与深圳前海衔接，同时被东莞产业最强的长安、虎门包围，后期发展潜力不可估量。
对于强悍的产业型城市来说，政策只是压制，财富在不断增加，需求在不断增加。
在实业兴邦的转型大潮中，东莞抓牢了产业转型的船桨，大屁股又稳稳坐着完备的产业基础和链条。
不会画饼不玩概念的东莞，却又一次赶在了潮头。
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